Львів активно обростає багатоповерхівками. Притім від початку повномасштабного вторгнення стабільно зростають ціни на первинну нерухомість. За даними ЛУН за останні пів року середня вартість метра квадратного в новому житлі від забудовників у Львові зросла на 6700 грн (13,8%). Загалом за час великої війни Львів уперше став найдорожчим містом в Україні за вартістю квартир у новобудовах, як з’ясувало Tvoemisto.tv в рейтингу міст. Попри це, у громаді чимало недобросовісних забудовників.

Перед купівлею нерухомості, чи то новобудова, чи вторинне житло, важливо знати, на що звернути увагу, щоб уникнути можливих проблем у майбутньому. Tvoemisto.tv поспілкувалося з юристом та рієлтором і дізналося, на що варто звернути увагу перед придбанням первинної й вторинної нерухомості та що робити, якщо натрапили на недобросовісних забудовників.

Юрист Роман Попко зазначає, що найбільші ризики при купівлі первинної нерухомості полягають у тому, що будинок можуть не збудувати взагалі або збудувати не так, як очікували покупці. Ще один ризик – недоліки, які можуть проявитися під час ремонту чи адаптації приміщень або через певний час: протікання, запотівання, тріщини, проблеми з фасадом тощо. Такі недоліки не завжди можна побачити під час прийняття об'єкта від забудовника.

Читайте також: Зарплата, ціни на квартири та каву. Що змінилось у Львові

Роман Попко вважає, що ці три основні ризики найбільш поширені, та зазначає, що у Львові бували випадки, коли недобросовісні забудовники не виконували своїх зобов'язань, що призводило до незавершеного або зовсім не збудованого об’єкта.

Натомість рієлтор Роман Юськів радить потенційним покупцям перевіряти відгуки про забудовника через інтернет, щоб уникнути проблем із вчасним здаванням житла в експлуатацію. Каже, що деякі компанії можуть затягувати цей процес. Найкращий варіант – звертатися до невеликих компаній, що зводять будинки клубного типу.

Зі слів співрозмовника, при купівлі первинної нерухомості роль самого рієлтора мінімальна, але покупцям, які не проживають у Львові, він може дати рекомендації щодо забудовників і районів. 

Також віддавати перевагу варто забудовнику з хорошою репутацією. Однак варто перевірити його історію в реєстрі судових рішень. Буває, що судові справи стосовно землі чи дозвільних документів потім можуть завдати чимало клопоту.

«Якщо це хтось зовсім «свіжий», то тут стовідсоткової гарантії неможливо дати. Потрібно ретельніше вивчати договір, який укладаєте, а також звернути увагу на дозвільну документацію», – пояснює юрист Роман Попко.

Загалом забудова мусить відповідати трьом критеріям

• Об’єкт має бути зведений на земельній ділянці, яку компанія-забудовник використовує законно (на правах приватної власності чи оренди). Варто перевірити документи, які підтверджують ці права.

• Мають бути чинні містобудівні умови та обмеження, видані міською радою. Їх можна перевірити на сайті ЛМР за посиланням.

• Повинен бути дозвіл на початок будівельних робіт від інспекції Держархбудконтролю, перевірити наявність якого можна на сайті ДАБІ

Перевірити самого забудовника можна в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань за посиланням. 

Читайте також: Хто у Львові будує найбільше житла. Рейтинг

Проблемні забудови

Нещодавно у Львові судили забудовника, який заволодів грошима клієнтів у сумі майже 23 млн грн. Не маючи дозвільних документів на виконання будівельних робіт, керівник будівельної компанії укладав з клієнтами фіктивні договори купівлі-продажу майнових прав і отримував від них кошти як плату / передоплату за майбутні помешкання. Однак отримані гроші не переказав на рахунок товариства, а привласнив. Такі історії вже стали звичною справою для Львова. Тому в ЛМР розробили онлайн-мапу проблемних забудов, де станом на сьогодні позначені 19 житлових комплексів на території Львівської громади. 

До цього переліку ввійшли такі житлові комплекси:

• ЖБК «Форест-Хілл», вул. На Нивах

Замовником є фізична особа, а підрядником – ТзОВ «Олдімстрой». Зведений 12-поверховий будинок замість дозволеного чотириповерхового. Суд зобов'язав знести верхні (з 5-го по 12-й) поверхи. Інспекція ДАБК скерувала виконавчого листа у Шевченківський відділ Державної виконавчої служби для примусового виконання. Власницею земельної ділянки є львів’янка Ганна Федорів, яка в 2015 році отримала містобудівні умови та обмеження на зведення чотириповерхового будинку на вул. На Нивах, що у Шевченківському районі Львова. У той самий час львів’яни Олег Кізима, Дмитро Кізима та Олександр Здоровецький заснували ЖБК «Форест-Хілл» і стали продавати будинки у кооперативі, які ще навіть не почали споруджувати.

• ЖК «Варшава Хоум», вул. Варшавська, 22

Забудовник – ГО «Наше ідеальне місто» – не має містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки, документів на право землекористування, розробленого належним чином та затвердженого проєкту будівництва, а також документів, які дають право виконувати будівельні роботи. Львівський окружний суд задовольнив позов Інспекції ДАБК і постановив знести будинок. Утім забудовник устиг оформити право власності на житло, через це Восьмий апеляційний адмінсуд закрив попереднє провадження.

Згідно з даними системи YouControl співзасновниками ГО «Наше ідеальне місто» є Божена та Володимир Закалюжні, а також Квітослава Бандурка.

• ОК «Вілла Варшава», вул. Варшавська, 54

ОК «Вілла Варшава» також не має містобудівних умов і обмежень, оформленого і затвердженого проєкту та документа, що дозволяє виконувати роботи. Інспекція ДАБК неодноразово видавала приписи про усунення порушень, відтак подала до Львівського окружного адміністративного суду позов. Але під час розгляду справи «Вілла Варшава» надала витяги з Держреєстру речових прав, згідно з якими приватну власність на приміщення будинку зареєстрували треті особи. Це питання ще розглядають у суді.

Звершує будівництво обслуговувальний кооператив «Варшава хоум», який заснували Олександр Буряк, Дмитро Вознічка і Мирон Кульчицький.

• ЖК «Гармонія», вул. Шевченка, 307

Замовниками будівництва є ТзОВ «Каньйон» та ОК «Житлово-будівельний кооператив «Сучасне житло». У 2020 році ними отримані дозвільні документи на спорудження трьох будинків, але збудований та зданий в експлуатацію лиш один, будівництво інших призупинене.

• ЖК «Сихівська стіна», вул. Антонича – Майданна

Замовник будівництва – ПАТ «Автогаражний кооператив №15 Галицького району Львова», підрядник –  ПАТ «Ірокс». Ще два ЖК, замовниками якого є ПрАТ «Ірокс» на вул. Тернопільська, 42 (ЖК «Персенківка») та Шевченка, 418 (ЖК «Львівська брама») також визнали незаконними, оскільки в забудовника відсутні містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки і право власності або користування землею. 

Згідно з даними аналітичної платформи YouControl приватне акціонерне товариство «Ірокс» було засноване у Львові в 1996 році Христиною і Богданою Микичак. Компанія має відокремлений підрозділ, який займається орендою житла та будівництвом.

Компанія «Ірокс» неодноразово потрапляла в будівельні скандали і на сьогоднішній день проти неї відкриті сім судових справ. У 2016 році ПрАТ «Ірокс» мало конфлікт із мешканцями будинку на вул. Антонича, 3. Покупці, які придбали квартири в забудовника, самостійно найняли працівників ПАТ «Львівобленерго» для підключення електрики, що спричинило незадоволення забудовника через відсутність узгодження цього рішення з компанією.

• ЖК Lazur Sky, вул. Зелена, 115Д

Замовниками будівництва є ТзОВ «Лазур Груп», ТзОВ «Будінвест», а підрядником – ТзОВ «Нео Сіті». Триває корпоративний конфлікт, будівельні роботи на об’єкті зупинені.

• ЖК Comfort Hill, вул. Під Голоском

Через корпоративний конфлікт забудовника ТзОВ «ЄвроЛьвів» зупинилося будівництво. За даними YouControl його власниками є Роман та Вікторія Угриновські.

• ЖК «Соната», вул. Під Голоском, 17

Замовником будівництва є Львівське обласне кооперативне міжгосподарське об'єднання з агропромислового будівництва «Львівоблагропромбуд». Суть порушення: будівельних робіт тривалий час не виконують.

• ЖК Deluxe-2, вул. Малоголосківська, 12 Б

Забудовником є ТзОВ «МС–МК 8», а девелопером – будівельна компанія MS. Під час неодноразових перевірок інспекцією ДАБК встановлене відхилення від затвердженої проєктної документації. Рішенням Львівського окружного адміністративного суду від 26.03.2024 р. позов інспекції задоволений повністю, припинене право на виконання будівельних робіт ТзОВ «МС–МК 8» на об’єкті. Рішення не набуло законної сили, оскаржене до суду апеляційної інстанції. Згідно з даними платформи Youcontrol компанія «МС–МК 8» зареєстрована у Львові в 2017 році. Її власником вказаний львів'янин Андрій Мазур.

• ЖК «Панорамний», вул. Під Голоском, 17

Будівництво зупинене через використання для утеплення будинку полістиролу замість негорючих матеріалів. Замовник будівництва – ТзОВ «Омега-Львів», власники – Наталія Гусак та Іван Комар.

• Житловий будинок на вул. Варшавській, 112

Суд зобов'язав забудовника – ТзОВ «Ферозіт» – знести 5-й поверх через відхилення від містобудівних умов. Рішення передане на примусове виконання. ТзОВ «Ферозіт» зареєстрували в 2011 році у Теребовлі Тернопільської області. Його власниками є Михайло Потій та Володимир Домащук. Згідно з інформацією, розміщеною на сайті компанії, фірма спеціалізується на торгівлі будівельними матеріалами.

• ЖК Rubicon City у Винниках (вул. Кільцева, 17)

Будівельні роботи зупинені через корпоративний конфлікт у забудовника, здавання квартир відтермінували. Мешканців цього ЖК неодноразово відключали від електромережі через борг забудовника. Також «Рубікон-Груп» має стосунок до ЖК Pictorial на вул. Володимира Великого, 2-А, де теж призупинили будівництво. 

За даними аналітичної системи YouControl власниками «Рубікон-Груп» є Марта Іваньо з Мостиського району та львів'янка Тетяна Мамчак. Невеликі частки в компанії належать Ілоні-Марії Пастущак, АТ «Глоріон» і АТ «Сіті Інвест Девелопмент».

• ЖК NEW, вул. Тернопільська, 42

Замовник будівництва – ТзОВ «НВКП «Термінал-ЛТД». Функціональне призначення ділянки на вул. Тернопільській, 42 не узгоджується з планом зонування Сихівського району міста Львова. Наміри забудовника щодо зведення багатоквартирного житлового будинку на цій ділянці не відповідають містобудівній документації на місцевому рівні. Об’єкт збудований із порушенням державних будівельних норм щодо допустимої щільності населення, а також допустимих відстаней до сусіднього житлового будинку. Постановою Восьмого апеляційного адміністративного суду від 01.02.2023 р. визнане протиправним і скасоване рішення виконавчого комітету ЛМР №791 від 10.09.2021 р., яким були затверджені містобудівні умови й обмеження для проєктування об’єкта будівництва та нове будівництво ТзОВ «НВКП «Термінал-ЛТД» багатоквартирного житлового будинку на вул. Тернопільській у Львові. На підставі рішення суду від 14.02.2023 р. інспекцією ДАБК анульований дозвіл на виконання будівельних робіт. Робіт на об’єкті не виконують.

До переліку також увійшли об’єкти будівництва в Брюховичах

• Будівництво на Широкій, 2

Це територія старої недобудованої школи площею 3,4 га, яку ще в 2020 році за кілька днів до своєї ліквідації Брюховицька селищна рада безкоштовно віддала під забудову громадській організації. Відбулася незаконна передача землі та видача містобудівних умов, відкрите кримінальне провадження. Замовником будівництва є ГО «Асоціація інвалідів – захисників вітчизни «Львівська здравниця», власником якої є Роман Берко.

• ЖК Svoї Parkhouse, вул. Курортний проїзд, 3

Будівництво не відповідає цільовому призначенню ділянки, справа передана в прокуратуру. Замовником будівництва є ТзОВ «Еф-Лінг». Згідно з даними аналітичної системи YouControl товариство було зареєстроване менш ніж два роки тому за адресою будівництва в Брюховичах. Власниками компанії є львів'яни Володимир Сабат і Наталія Куча. Володимир Сабат також є власником Baykal Resort на озері Задорожнє.

• Будівництво на вул. Незалежності України

Під виглядом оздоровчого комплексу незаконно дозволене будівництво житла, містобудівні умови видані з порушеннями. Замовник будівництва – ТзОВ «Сервіс», власниками якого є Ігор Боярчук, Ольга Боярчук та Віталій Крупський.

Після відновлення будівництва об’єкти можуть вивести з мапи. За цим посиланням можна ознайомитися з картою.

Водночас, зі слів Романа Юськіва, при купівлі квартири на вторинному ринку, яка вже є в реєстрах, під час переоформлення в нотаріуса перевіряють усю документацію, зокрема наявність іпотеки чи боргів. Тому можливість фальсифікації малоймовірна. 

Читайте також: У Львові вартість житла на вторинці зросла

На його пораду, перед купівлею житла на вторинному ринку необхідно перевірити:

1. Особу продавця / власника (або власників) квартири. Переконайтеся, що продавець має всі права на продаж майна. Якщо він не є власником, а лише представляє його інтереси, то повинен мати документ, який підтверджує його повноваження, наприклад довіреність, за якою можна перевірити особу власника.
2. Наявність права власності та інших документів. Уважно перегляньте документи, що підтверджують право власності. Це може бути витяг з Реєстру речових прав на нерухоме майно або свідоцтво про право на спадщину. Також важливий технічний паспорт на квартиру. Просіть у продавця оригінали документів, ретельно їх вивчіть і переконайтеся, що вони відповідають вимогам законодавства.
3. Відсутність заборгованості. Важливо переконатися, що попередні мешканці не мають заборгованостей за, наприклад, комунальні послуги. Достовірні дані можна отримати безпосередньо від підприємств, які надають ці послуги.
4. Чи квартира не є об’єктом судового розгляду. Це можна перевірити в Єдиному державному реєстрі судових рішень, ввівши адресу квартири на відповідному сайті.
5. Чи квартира не є під заставою або арештом. Це можна перевірити самостійно на сайті Кабінету електронних сервісів Міністерства юстиції України або звернутися до нотаріуса.

Вас обдурили – що робити

На думку юриста Романа Попка, процес розслідування шахрайства у будівельній галузі є надзвичайно складним і тривалим. Передусім необхідно звернутися до правоохоронних органів, якщо є підозра у шахрайстві. Іноді ситуації виникають через прорахунки забудовників, які продають квартири дешево, щоб швидше залучити кошти для будівництва. Та згодом вартість будівництва зростає, і забудовнику не вистачає коштів на завершення об'єкта, що призводить до заморожування проєкту.

Бувають випадки, коли об'єкт майже завершений (бракує 25–30% до повної готовності) і всі квартири вже продані. Це створює невизначеність щодо подальшої долі проєкту. Притягнення забудовника до відповідальності потребує ретельної системної роботи. Це може стимулювати забудовника знайти кошти і закінчити будівництво.

Розслідування також стикається з проблемою встановлення фактів вчинення кримінальних правопорушень і притягнення до відповідальності винних осіб. Забудовники часто використовують різні схеми уникання відповідальності, реєструючи компанії на підставних осіб, тоді як фактичні організатори залишаються поза увагою слідства. Це ускладнює визначення кола винних осіб і доведення їхньої причетності до злочину.

Читайте також: На Львівщині забудовник обдурив людей на 23 мільйони гривень

Крім того, розслідування, які стосуються великих об'єктів, можуть вимагати допитів великої кількості потерпілих, що ще більше затягує процес. Слідчі зобов'язані провести всі необхідні допити для встановлення об'єктивної істини, що також впливає на тривалість розслідування.

«До того ж розібратися з фінансами, фінансовими показниками, результатами, обліком. Можливо, іноді експертизу якусь провести, яка сума витрачена на збудований об'єкт порівняно з тією, що була сплачена інвесторами та покупцями. Тобто це дуже непрості справи, бо для підтвердження всіх цих фактів знадобиться чимала робота», – пояснює Роман Попко.

Читайте також: Біля Львова мітингують проти забудовника, який на 4 роки протермінував здачу квартир в експлуатацію

Юрист також зазначив, що колективні звернення обдурених мешканців до правоохоронних органів можуть бути більш ефективними, особливо у випадку безнадійних об'єктів. Якщо об'єкт частково недобудований і забудовник мав намір його завершити, але не зміг через певні обставини, колективні дії можуть допомогти. Часто забудовники перекидають кошти з одного проєкту на інший, і якщо новий об’єкт добре не продається, виникають фінансові проблеми, які змушують зупинити будівництво. У таких випадках, навіть якщо офіс продажу запевняє клієнтів, що все добре, об'єкт може залишатися замороженим.

Якщо забудовник є добросовісним, то намагатиметься вирішити проблему, контактуючи з інвесторами й налагоджуючи відносини. Проте в більшості випадків це недобросовісні забудовники, які не реагують на проблеми і навіть можуть закрити офіс продажу без попередження. Єдиним шляхом встановлення фактів і притягнення таких осіб до відповідальності є кримінальне переслідування, оскільки інші методи не діють.

Повна або часткова републікація тексту без письмової згоди редакції забороняється і вважається порушенням авторських прав. 

_____________________________________________________________________________________________

Щоб отримувати актуальні й гарячі новини Львова та України, підписуйтеся на наш Instagram та Viber.

Трансляції важливих подій наживо і щотижневі відеопрограми – про актуальні львівські питання у «Темі тижня» та інтелектуальні розмови на загальноукраїнські теми у «Акцентах Твого міста» і публічні дискусії для спільного пошуку кращих рішень викликам громади міста – дивіться на нашому YouTube-каналі.